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2019-09-06 13:51  本文來源︰中國消費者報?中國消費網 作者︰孫蔚

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  中國消費者報訊(本報記者 孫蔚)近日,十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了全國人大常委會關于修改《土地管理法》《城市房地產管理法》的決定,自2020年1月1日起施行。據了解,新修改的《土地管理法》從土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理等三方面進行了制度完善,其中的最大亮點是掃清了農村集體經營性建設用地入市的法律障礙。


資料圖片

  這一期盼已久的土地制度改革終于取得重大突破,未來將對房地產行業走向以及房價產生何種影響?業內人士預計,新的土地制度對樓市尤其是商品房市場沖擊不大。

  要同時滿足四條件

  作為國家基礎性制度,農村土地制度改革關系到我國5億多名農民的切身利益。此次《土地管理法》修改,提出“國家實行永久基本農田保護制度”,並明確了五類應當根據土地利用總體規劃劃為永久基本農田的耕地。此外,對農用地、宅基地和集體經營性建設用地等人們俗稱的農村“三塊地”改革作出了最新規定,一系列亮點備受各界矚目。

  “在《土地管理法》修改當中將保護農民利益作為基本原則和重要目標,完善了很多方面的制度。”不久前舉辦的全國人大常委會辦公廳舉行的新聞發布會上,全國人大常委會法制工作委員會經濟法室副主任楊合慶如此表示。

  據記者了解,現行《土地管理法》自1986年頒布以來,歷經1988年、1998年、2004年和2019年四次修訂。

  “集體經營性建設用地入市是此次《土地管理法》修改的最大亮點,這是新修改的《土地管理法》的一個重大制度創新。”自然資源部法規司司長魏莉華表示。

  過去,農村集體經營性建設用地的轉讓、出租一直受到限制。新修改的《土地管理法》明確規定,土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途,並經依法登記的集體經營性建設用地,土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

  這意味著農村集體經營性建設用地可以和國有建設用地享受同等的待遇,同等入市,同權同價。而這將改變當下土地市場的供應格局,關系到房地產行業走向,甚至關系到未來房價走勢。

  對此,房地產高級經濟師、土地估價師章林曉解讀認為,新修改的《土地管理法》允許入市的集體土地要同時符合以下4個條件︰一、必須是土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途的集體土地;二、須經依法登記的集體經營性建設用地;三、應當經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意;四、須納入土地利用年度計劃,合理安排。

  章林曉表示,以上4個條件同時滿足的集體土地才可以入市,並和國有建設用地享有同等待遇。否則都是不合法的。

  調整補償計價方式

  貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示,城市國有土地和農村集體用地相互割裂一直是我國城鄉二元結構的重要表現。以前農村集體土地需要經過征收才能入市交易,阻斷了城市建設土地需求與土地供給,造成了土地資源配置的扭曲,城市國有土地開發總量空間越來越少,在一定程度上造成了土地價格上漲和房價的上漲。

  自然資源部法規司司長魏莉華指出,新修改的《土地管理法》首次對土地征收的公共利益進行明確界定,首次明確了土地征收補償的基本原則是保障被征地農民原有生活水平不降低,“以區片綜合地價取代原來的土地年產值倍數法”,完善了土地征收程序,將原來的批後公告改為批前公告,使被征地農民在整個過程中有更多參與權、監督權和話語權。

  在征地補償方面,實行按照區片綜合地價進行補償,除了考慮土地產值,還要考慮區位、當地經濟社會發展狀況等因素綜合制定地價。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為,新修改的《土地管理法》通過列舉,對“公共利益”進行了界定,從內容上看,成片開發建設成為公共利益的概念,有助于後續此類用地的征收流程清晰。

  嚴躍進指出,“以區片綜合地價取代原來的土地年產值倍數法”,通俗來說,即征地時不簡單以農作物的收成來計算征地費用,而是根據土地周邊的城市發展機會來確定地價。

  試點集體用地建租賃住房

  農村集體經營性建設土地入市,改變了原先建設用地只能用國有土地的格局,是否會對土地供應形成沖擊?是否會因此影響房價預期?

  據記者了解,從此前進行試點的33個地區的情況看,2018年末,全國集體經營性建設用地已入市地塊1萬余宗,面積9萬余畝,總價款約257億元,收取調節金28.6億元,辦理集體經營性建設用地抵押貸款228宗、38.6億元,規模較為有限。

  對此,楊合慶明確表示,不會對土地市場進而對房地產市場造成沖擊。“集體經營性建設用地入市要符合規劃,必須要經過依法登記,並在每年的土地利用年度計劃中作出安排。即使獲得了集體經營性建設用地的使用權之後的土地權利人,也要按原來規劃的用途來使用土地。”

  許小樂認為,此次修訂的《土地管理法》盡管沒有放開集體建設用地進入住宅領域,但允許集體建設用地無須經過政府征收直接進入工業、商業等經營性領域,允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用,打破了二元土地制度的堅冰。目前13個城市正在試點集體用地建設租賃住房,可以期待在不久的將來,集體建設用地會逐步從住房租賃到房地產開發放開,以實現中央提出的“多主體供給、多渠道保障、租購並舉”的住房體系。具體而言,此次政策施行後,預計能為後續租賃市場的改革提供更為充足的用地,可能要在2020年以後對房屋租賃市場產生影響。

責任編輯︰任冬雪

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